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因不当承诺引发风险,开发商应如何有效管控?(下)

上一期小编为大家讲解了设计变更导致索赔的纠纷、质量瑕疵引发的纠纷案例与解决方案,这一期为大家讲解表达不谨慎导致质量瑕疵保修责任变成延期交付违约责任、配套宣传不实导致客户主张解除合同纠纷案例与解决方案。


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案例五达不谨慎导致质量瑕疵保修责任变成延期交付违约责任



案情基本情况:

交房时F先生发现交付房屋飘窗、窗户、墙体等出现不同程度的渗漏水等严重影响正常居住使用的质量问题,拒绝办理交付。后包括F先生在内的业主因房屋质量问题多次与开发商沟通,开发商与群诉业主面对面时,开发商员工现场表态:“对房屋的渗漏问题进行整改后再由业主收楼,已经收楼的业主也可以视为没有收楼,将钥匙拿过来,整改好再收楼。”参会业主表示同意,并达成书面约定:开发商应在涉案房屋维修整改完毕后再行通知业主交楼。该书面约定加盖开发商工程管理部印章。

因超强台风天气影响,导致八个月后房屋渗漏问题予以整改完成。维修期间,开发商与物业联合作出《业主告知书》,表示开发商做好防水维修工程后,再通知业主交付。后双方因是否承担逾期交付违约责任未能达成一致,F先生遂起诉。


法院经审理查明确认:

关于开发商员工口头承诺、加盖工程管理部印章书面承诺是否构成变更合同约定交付条件效力。F先生提交的开发商与相关业主代表协商的视频显示,开发商员工当场表述内容反映了双方就渗漏水问题整改后再收楼达成一致。其后开发商与物业服务中心共同作出的《业主告知书》中明确表示开发商要做好防水维修工作。综合上述事实可以看出,说明开发商其在交房过程中因渗漏问题与业主进行协商,并多次作出将房屋维修整改好后再交付的意思表示。

关于逾期交房的期间。基于开发商与业主达成新的交付条件,即房屋渗漏问题整改完毕后再通知收楼,故此F先生收到开发商邮寄的《维修完成通知书》,视为开发商已告知F先生涉案房屋已整改完毕,达到双方约定的房屋维修整改完毕后交付的交付条件。

建议:

一般情况下,局部、个别的渗漏,不影响房屋的正常交付。即使客户拒收,只要日后他不能证明房屋根本不能使用,法院不会支持他请求延迟交付违约金的请求。由于开发商的工作人员口头承诺、加盖部门印章书面承诺,既证明房屋存在质量问题,又构成了出卖人延迟交付的允诺,这就使出卖人在证据上陷于被动。如果该房屋的价值巨大,则违约金损失会更加严重。


由于房屋质量瑕疵导致延期交付引发的业主诉讼较多,业主索赔延期交付的违约金、利息及相关物业费等。该类风险防控:


第一,严把质量关,尽可能地把表面瑕疵消灭在交付之前;


第二,现场接待的工作人员即使面对客户再大的压力,也不能签署任何证明、承诺性质的文件;


第三,确实有质量问题需要维修后交付的,应当抓紧维修,及时通知客户收房,并保留相关证据。


不管是因房屋保修要求赔偿修期间的损失,还是致延期交付而负担违约责任,为避免因业主原因未能确认保修工程已完成而致开发商不必要的损失,需要特别注意的是要在每次保修整改结束时及时得到业主的书面确认并及时关闭保修完成的时间点。


质量是建筑的生命,服务是品牌的保证。关于质量问题的纠纷一直层出不绝,在加强工程质量建设尽量避免质量纰漏的同时,还应该提高深化保修服务品质来补救因质量产生的问题。在维修过程中要注重各种细节,明确维修的时间节点,并及时发函关闭缺陷。


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案例六:配套宣传不实导致客户主张解除合同纠纷案例与解决方案


案情基本情况:

G先生在交付时发生,销售重点宣传的卖点“公园”突然变小了,诉请开发商赔偿G先生购买的房屋总价百分之十的贬值损失。G先生认为,业主签订购房合同时拍摄的现场照片、开发商制作的实景宣传台历、多家新闻媒体的报道、开发商官网及宣传杂志等,均可证明该楼盘在销售过程中,公园客观存在,已构成商品房买卖合同的组成部分,与涉案楼房销售定价有密切关系。该公园是促使买受人签订购房合同的重要条件,对买受人决定购买涉案房屋起关键作用。开发商未声明该公园是临时装饰,构成商业欺诈,现公园被拆除导致房屋价值贬损,开发商应就其虚假宣传承担赔偿责任。

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法院经审理查明确认:

买受人主张公园拆除导致其房屋价值贬损,但从法院现场勘验的情况来看,公园主景点仍然存在,买受人主张公园被拆除的事实依据不充分,且现有证据不足以证明涉案楼房销售定价与公园相互关联,亦不能证明涉案楼房现值因此存在贬损。

建议:

本案尽管最终诉讼结果获得胜诉,但提供真实信息是经营者的法定义务,对于示范区展示的实景体验场景,应参照沙盘、示范样板间展示要求一致,按照规划设计方案展示的同时,将非交付标准部位如实披露给购房人。


海恩法则说,一个大型风险事故的发生,必然经历两个方面:一是事故的发生是量的积累的结果;二是再好的技术,再完美的规章,在实际操作层面,也无法取代人自身的素质和责任心。房地产领域的客户群诉,同样有一个日积月累的过程,决非偶然发生。


在开发全周期中,风险防控是第一步,预防和处理客户投诉依赖于所有专业端口严守法律底线。开发商在防控不当承诺风险方面要构建从“联合审图”、“已售房屋设计变更风险评估机制”、“示范区或示范样板间调整风险评估机制”、“示范区、示范样板单位开放前风险检查机制”、“商品房买卖合同会签机制”、“交付前风险检查机制”及“广告宣传预审机制”,这七大管控机制可以形成闭环管理风险防控。

来源:本站   编辑:普通管理员
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